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昨晚，河北区天房北宁公元项目首次开盘。

  新浪乐居讯 (编辑 蒋超 宋云鹏)昨晚，河北区天房北宁公元项目首次开盘。万达文华酒店选房厅内，人头攒动。20:00，摇号正式启动。没有主持人的声嘶力竭，没有购房者的跑步入场，没有选到房的激动落泪，有的只是摇号的秩序井然和销控板留下的一片红色，在十天前夜晚那道闸门落地之后，这场开盘仍然收获满满值得玩味。

  不过仔细分析，很快便能察觉这其中的关键所在。

  首先，北宁公元项目虽然地处新政限购圈内，不过前期蓄客以本地购房者为主，购房资格不受限制。项目从今年春季房交会正式亮相以来，已经经历了长达半年的市场渗透和蓄客，在河北区乃至全市都培养了一批公园地产的拥趸和吉祥物“宁小北”的粉丝。闸门落下之前，池子已满，开盘高去化水到渠成。

  其次，开盘的产品定位在刚需和改善，不是投资客的“菜”。本次开盘的两大主力户型分别是88平米的两室和106平米的三室，面积大小和户型设计都着眼于天津本土购房者的需求喜好，因此自然同投资者“面积越小越好、总价越低越好”的理念不相符合。

左侧为88平米户型，右侧为106平米户型

  新政的箭射向“外地人”和“投资需求”两个靶子，该项目与调控的硬指标并不匹配，成功闪避“正面进攻”。然而新政给整个市场的影响更在其“言外之意”——对当前不理性购房的纠偏。这样的气氛潜移默化进购房者的心里，其对整个市场的判断都有可能改变。

  不过从到场的客户来看，他们并没有多少心理动摇，起码冒着深秋的瑟瑟冷风前来现场开盘就足见其买房的意愿了。乐居分析，他们看重的可能是以下软实力。

  开发商的影响力。本土国企不是白扛在肩上的。天房品牌效应和粉丝凝聚力必然是吸引购房者的一大要素，wuli追随“爱豆”的力量不可小视。

  公园地产概念的号召力。附近的北宁公园，这个绝版资源河北区无处再觅。这种资源配套已经越来越被天津的购房者认可。特别是在这块地，所有楼座一字排开，将全采光和公园景观的优势放大，非常吸引人。

  与改善需求的契合+良心价。前头说过，这次开盘的户型针对刚需和改善需求，周边正好有这样一个“改善需求圈”。距其最近的北宁湾已售罄，稍远的项目距离都在两公里以上，在居住密集的河北区来说，这个距离覆盖的改善需求已经很不少了。而且首次开盘价位堪称“高性价比”，真金白银的实惠，购房者是最敏感的。本次新政中，规范捂盘和故意抬价也是一大方向，敏感时期不追高不惜售，天房是个紧跟形势步伐的“明白人”。

  购房者心里也明白着呢，上面这些因素他们何尝看不到呢。有品牌、有优质配套、户型对口、价位适中，这种房子只能说“有钱我也买”。而这种看似和新政后预期不太相符的买房行为，背后才透着“回归房子价值本身”的理性，真正是和调控的理念相一致。

  十方声音大家谈 调控后到底咋办？

  说到调控，大伙儿最感兴趣的应该是楼市对它的反应。虽然出台已经10天，但是昨天才正式上班，效力几何，有待观察。乐居采访搜集了十类人群对新政和后市的看法，我们来看看这深夜一锤，在大家心里都留下了怎样的痕迹：

  01普通购房者

  其实不论何种政策亦或是银行调控，对于我们这些“穷人”来说，该买不起还买不起，买房该费劲还费劲。——刚需甲

  该吃吃该喝喝，买市区是做梦，买环城是梦想，买远郊不认头，等着盼着房价降速、存钱提速，政策不政策的乐呵乐呵就得了。——刚需乙

  02投资者

  对于本地投资者来说很温柔，对于外地投资者来说很残酷。但该买还是得买，没有困难制造困难也要上！——想投资武清已被限购投资客

  03开发商

  一是获取销售许可的难度加大，我们的推盘进度会受到很大影响。二来，对于市场这无疑会限制一定的供应量，新政执行之后，势必会减少对于市场的供应。而且，对价格的增长也有一定的影响。未来，市场产品也会越来越“稀缺”。——滨海某项目负责人

  04中介

  外地来津购房置业的人数占整体的20%左右，其中首次购房者居多，预计该政策会在一定程度上降低外地来津置业购房者的入市积极性，但对于整体交易量的影响不大。另外非限购区域的关注度会提升。——我爱我家

  用图片说话——链家

  05销售代理

  新政出台之后对于开发商的影响无疑是巨大的。这一点在推盘进度上就有体现。现在开发商给代理公司提出了更高的要求，代理公司第一在宣传口径上要严格管控，力求真实、公平。第二，不仅仅在营销上要投入精力，对于工程进度的把控要认真、仔细。第三，站在开发商的角度去帮助他们解读政策，针对政策作出更好的营销方案。——某代理公司负责人

  06专家

  楼市新政密集出台，去杠杆是主方向，顺便给楼市降降温、锁住高位资金，总体评价及时。后面关键看房地产制度的变化，短期还要关注土地供应管理的动向。——丛屹

  天津政策相比于其他城市更加宽松，要想收到成效（降价）必须有后续政策跟进，如全面限购（含本地居民），全面限贷（含本地居民）。预计年内会再出台1-2次政策以弥补力度不足。本次政策最受益者为津南、西青、东丽，会成为外地购房者资金涌入的天堂，这些区域房价在短期内会有约预计20%的拉升。——曹海滨

  07业内

  狼没来，娘来了。由于限购和销许控制上市量减少等因素，非限购区域的价格要上涨。——鲁大师

  08媒体

  新政中对外地购房者在市区及武清区的购房需求有一定抑制，同时使得需求被引流至滨海新区、环城四区及除了武清区以外的远郊区域，将促进以上片区去库存；四季度银行贷款额度普遍吃紧，批贷时间放缓，申贷者资质审批较严，差别化信贷将愈加严格。此外，新政对开发商销售把控严格，在一定程度上抑制了土地成交活跃度，将使成交土地的高溢价情况有所缓解。——天津日报

  新政就像止痛针，一针下去眼下可能不疼了，但是以后怎么样呢，说不好。——新浪天津二手房

  09自媒体人

  本轮调控政策直接影响不会很大，对于天津户籍购房人士几乎没什么实质影响。但有可能会产生心理上的影响。而且，它代表着一个信号：新一轮收紧型调控已经开始。如果本轮政策效果有限，未来很有可能会进一步加码。——冷眼观楼

  10路人

  限购？不知道，我不买房。我家两边老人的房子以后都是我的。——路人甲

  风太大，我就下楼捡下衣服，别问我别问我。——路人乙

  这里面，有你的声音吗？